può un notaio che cura un contratto di compravendita di immobile ignorare che manca l'abitabilità?

Domanda:

caraestinta blògiobbin'

2009-06-23 05:42:43 UTC

e soprattutto può non farlo presente al compratore in sede di firma?
ci si può in qualche modo rivalere, o pretendere che le spese per il certificato vengano pagate dal venditore?

(la compravendita è avvenuta nel dic. 2004)

Otto risposte:

2009-06-23 07:28:37 UTC

....intanto accertati che non sia stata venduta come immobile abitabile o agibile, il che cambia, perchè se dovesse essere agibile, potresti acquistarlo anche solo per farci un pollaio, comunque questo è cio' che dice la legge:

Per quanto riguarda il notaio, l'orientamento prevalente sostiene che questi non possa rifiutarsi di ricevere l'atto di vendita in mancanza del certificato di abitabilita', visto che non si e', in tal caso, in presenza di un atto nullo, e la legge stabilisce che il professionista possa rifiutarsi di svolgere legittimamente il proprio ministero solo in presenza di atti che siano espressamente proibiti dalla legge e, cioe', quando la nullita' assoluta sia comminata o sia desumibile in modo inequivoco dalla legge.

D'altro canto non e' plausibile ritenere che sussista per il notaio l'obbligo di accertare se sia stato consegnato o meno il certificato di abitabilita', ma di certo, visto che tale professionista svolge anche una consulenza qualificata a favore dei contraenti, ha un dovere di informazione relativo a tutto cio' che possa impedire la piena e corretta produttivita' di effetti dell'atto.

Qualora, invece, la vendita sia avvenuta con la presenza di un mediatore, a suo carico si puo' configurare una responsabilita' ex art. 1759 c.c., per mancata informazione dell'acquirente sulla mancanza del certificato di abitabilita' e, come ha affermato la Cassazione civile nella sentenza n. 6219/1993, in merito ad un contenzioso giudiziale con ad oggetto il rilascio di tale certificato, “l'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare si riferisce non solo alle circostanze accertate, ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia”.

Logos®

2009-06-23 13:05:59 UTC

Può perchè la mancanza del certificato di abitabilità non costituisce elemento che possa invalidare il rogito già stipulato o che possa porre problemi di commerciabilità dell'immobile stesso.

Certo, nel caso in cui ne fosse a conoscenza, non si è comportato onestamente visto che, in assenza di tale certificato, è possibile rifiutarsi di completare la transazione.

Di certo, di questa mancanza, è tenuto a rispondere il venditore che potrebbe anche essere chiamato a rispondere di altri danni eventualmente derivanti dalla mancanza del certificato. Il fatto che la casa sia costruita nel pieno rispetto dei regolamenti edilizi e della concessione edilizia non solleva in alcun modo il venditore dal produrre TUTTA la documentazione che deve certificare le condizioni dell'immobile.

istricetta

2009-06-23 13:08:05 UTC

Per gli immobili costruiti prima del 1967 il certificato di abitabilità non è richiesto. Infatti si distingue tra "ante 1967" e "post 1967". In un primo tempo la giurisprudenza della Cassazione riteneva che l'assenza, per i post 67, del certificato comportasse nullità dell'atto con conseguente divieto per il notaio di rogare. Poi la posizione si è ammorbidita nel senso che l'assenza del certificato comporta solo un vizio della cosa venduta, come non idonea all'uso per cui è destinata, da far valere solo se non si conosceva il vizio al momento dell'acquisto

soham

2009-06-23 13:51:45 UTC

Ti rispondo con cognizione di causa, perché anche io mi trovo in questa condizione, visto che mi sono accorto dopo 12 anni che la mia casa non ha l' abitabilità, anzi ci sono anche alcuni abusi edilizi da sanare per variazioni di spazi interni non denunciati in comune. In mia compagnia ci sono altri dieci proprietari...

Bene, ci siamo rivolti all'avvocato che ci ha precisato che non possiamo rivalerci sul notaio, né sul costruttore, perché il primo, al momento dell'acquisto della casa non aveva l' obbligo di legge di controllare la dichiarazione del costruttore, e il secondo, perché dopo dieci anni, avendo sciolto la società a responsabilità limitata, non può più essere perseguito...Per inciso, sull'atto notarile di acquisto il notaio avevo scritto all'incirca questa formula" l' abitabilità qualora non fosse ancora stata richiesta, lo sarà in tempi successivi".

Adesso invece, con nuove leggi, se acquisti o vendi la casa, il notaio ha "l'obbligo" di visionare il certificato di abitabilità, altrimenti non può rilasciare contratti di compravendita. Ciao

2009-06-23 13:13:14 UTC

non è una verifica imputabile al notaio, ma alle parti.

Marmocchio

2009-06-23 14:14:20 UTC

Sicuramente e' uno dei documenti da allegare al rogito...!

Infatti e' l'unico documento ufficiale che attesta che i lavori sono effettivamente finiti e che i locali sono salubri per poterci abitare...!!!

thanos

2009-06-23 14:51:43 UTC

Avrebbe dovuto rifiutarsi di eseguire la transazione.

Un mio amico evitò per un pelo questo problema ma a quanto mi risulta anche se se ne accorse in tempo credo che non riuscì a recuperare l'anticipo che aveva già versato.

Draïsienne

2009-06-23 19:28:22 UTC

a mio parere non solo non puÃ² "ignorare" ma l'atto Ã¨ nullo e poco importa chi deve sostenere le spese per l'acquisizione del certificato di abitabilitÃ -

esiste in proposito una sentenza della Cassazione civile, sez. II, 7 ottobre 2008

mentre a tener conto che l'atto Ã¨ del 2004 esistono sentenze del 2003 -

... il venditore Ã¨ tenuto a consegnare al compratore ex art. 1477 c.c. (Trib. Brescia, Sez. Civ. III, 6.11.2003)...

...in assenza si compromette l’attitudine dell’immobile a realizzare compiutamente la sua funzione trattandosi di requisito essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilitÃ del bene...

...l'inadempimento configura la figura “aliud pro alio” (letteralmente “di una cosa per un’altra”) che giustifica la risoluzione contrattuale. (Trib Torino 24.6.2002).

...la consegna di cosa “aliud pro alio” non Ã¨ soggetta ai piÃ¹ brevi termini di prescrizione previsti per le c.d. azioni redibitorie, ma Ã¨ soggetto all’ordinario termine di prescrizione decennale tipico delle azioni risolutorie.

____________ ________________ ____________ __________ ___________ Vendita di immobile destinato ad abitazione, mancanza di certificato di abitabilitÃ ... Cassazione civile, sez. II, 7 ottobre 2008, n. 24729

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ora cerchiamo di ragionare tralasciando gli alti pareri e partire dal 1967 in poi -

io acquisto un bene immobile quale una abitazione... perchÃ© io lo possa usare quale abitazione deve essere rilasciato dall'autoritÃ competente [comune] una certificazione che ne attesti l'abitabilitÃ [o agibilitÃ - oggi sono equiparati i due requisiti] che tiene conto di tutto quanto sottoposto al parere a partire dall'approvazione del progetto sino al collaudo... si assume il parere dell'ufficiale sanitario sulla scorta del T.U. della sanitÃ [condicio sine qua non]...

se tale certificazione non esiste la transazione non puÃ² avvenire e il rogito non Ã¨ valido [cioÃ¨ come se non fosse avvenuto] e per dieci anni successivi alla data di registrazione l'atto Ã¨ impugnabile...

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ringrazio lo spolliciatore che mi farebbe cosa gradita se mi inviasse via mail le ragioni del suo disaccordo disposto ad apportare le eventuali modifiche discendenti dal suo polliceverso

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